昔日烂尾楼 如今人气王——江北区观音桥好吃街涅槃记

江北区观音桥好吃街已成新地标，食客络绎不绝（记者 罗斌 摄\视觉重庆）

　　丁家坡洋芋、刘酥肉、葡萄井凉粉……江北区观音桥好吃街，每天上午10点到晚上11点，食客络绎不绝从四面八方涌来。

　　经营面积不足1.2万平方米的美食街，每天至少迎客11万人次，今年春节期间，人流量更是高达130多万人次。放眼全国各大好吃街，它也是排名前列的“人气王”。

　　谁能想到，就在13年前，好吃街所在的这栋建筑，还是黑咕隆咚的烂尾楼。一楼、二楼稀稀落落的五金店和建材店，白天不开灯的话，只能“打黑摸”，库房里更是积了厚厚一层灰……

　　从“烂尾楼”到“人气王”，背后是一段国有资产盘活的艰辛历程。当下，全市上下正全力推进“三攻坚一盘活”改革突破，从观音桥好吃街的涅槃之路，我们或许可以获得一些经验和启发。

　　“烫手山芋”谁来接

　　2015年夏天，25岁的荣昌小伙周小亮，骑着三轮车绕着观音桥商圈摆游摊。当时的他做梦也想不到，自己有朝一日能在这儿有固定摊位，还连开了7家店。

　　当时的好吃街，还不叫“好吃街”，叫“建新市场”。位于江北区东环路59号附6号的这栋大楼，虽然包括负一楼一共只有6层，但产权却非常复杂：地下的三层车库和负一层属于大融城，一至三层是江北区属国有资产，一开始归重庆市观音桥农贸市场管理处管理，后经过改革，业主变更为重庆盘溪市场管理有限公司（下称盘溪公司）。四层、五层里的单元，则分别由628个业主持有。

　　多年来，大楼招租的商铺，卖过花椒等农产品，也卖过家具、五金，甚至水泥河沙。与大融城和北城天街仅一墙之隔，按说，地理位置如此优越，生意本该很火爆，除了商业定位一直不明晰之外，它还有个致命的弱点——没有自己的车库，也没有交通动线。

　　盘溪公司执行董事张霆回忆，观音桥商圈发展如火如荼，这块黄金宝地却没有发挥价值，收益低、闲置浪费的情况存在，与整个商圈发展不匹配，国有资产的效益没有充分发挥出来。

　　怎么办？江北区迈出了大胆的一步——向民企抛出“橄榄枝”，想凭借民企灵活的运营方式和丰富的市场经验，将这块资产盘活。

　　当时，并没有多少人敢接这个“烫手山芋”，接招的是浙江人高修斌。高修斌从绍兴来重庆打拼多年，一直从事电讯行业，他看到这栋楼的第一眼，就觉得这是块“宝地”。

　　2011年1月，重庆新天街投资管理有限公司（以下简称新天街）成立，高修斌是法人代表、执行董事兼总经理。新天街与盘溪公司达成意向，以每平方米40-45元的价格将这里租下来，一口气租了3层，免租期1年，一共租16年，其中租金每年以5%的涨幅递增。

　　为方便统一管理，高修斌又对上面两层原有的零散商户进行了清退。大部分业主还算配合，签完合同就搬走了，但有108位业主，合同是签了，却既不肯支付水电费和租金，也不肯搬走。经过反复洽谈，新天街支付每户一笔补偿金，当场发现金，拿一个、走一个。“还没开张就花了一大笔钱。”高修斌现在回想起来，还觉得当时的自己胆子太大。

　　“民营企业往往看准了就干，不会束手束脚。当时，新天街的一系列动作对大楼‘腾笼换鸟’起到了关键作用，为好吃街的持续发展打下了基础。”观音桥商圈党工委委员、商圈办二级调研员杨玉鸿感叹道。

　　坐地收租“不香”了

　　本以为解决了复杂的产权问题，就能将“宝地”变成“聚宝盆”，但事情远没有那么简单。

　　那几年，北城天街、大融城、阳光世纪三大商业体如日中天。“它们规模大、品牌影响力强、管理也更规范，我们正面竞争只有死路一条，得搞错位经营！”高修斌发现，当时很多个体户想在观音桥商圈的崛起中分一杯羹，但大商场对这些小商户兴趣不大。

　　高修斌想，何不当“二房东”，吸纳这些小商户进来？“我以每平方米40元的价格租进来，加上装修、折旧、管理费，好的位置租出去100—200元，差的租90—100元，坐着收钱不香吗？”

　　但很快，高修斌就发现，坐着收钱“一点也不香”。

　　2012年12月，星天广场开业。这里一开始业态很杂，鞋包、饰品、小吃、数码应有尽有，但没有车库、没有知名度，人气一直不旺。入驻的小商户很多都是交了三个月的租金来试水，三个月赚不到钱就关门大吉。

　　高修斌算了笔账：第一年，进来的小商户倒闭了75%，第二年倒闭了95%，除了银行和少数生存能力极强的，无一幸免，公司每年亏损在2000万元左右。

　　“走了一个，我们又招一个进来，到后面90元一平方米都租不出去。”3年下来，亏得高修斌坐不住了，“不能走这条路了，这是个无底洞！”

　　一个是业态，什么都想做，最后什么都做不好；另一个是模式，坐地收租，商户大面积倒闭，公司也活不下去。

　　2016年，四处考察学习后，高修斌决定将原来单纯的租赁模式，转换成“联营+扣点”模式，业态就只做美食和服装。新天街负责店面装修，并承担房租、物业管理、水电等费用，小商户连租金都不用交，只需拎包入驻，营业额按比例分成。

　　“不能让企业白白投资，得让他们能赚钱、留得住。”在此期间，江北区相关部门、盘溪公司也做了不少服务。比如，协调市级、区级和街道层面，变更人行道、加装电梯、架设人行天桥、优化交通动线等。同时，为支持新天街的发展，还暂停自2016年4月至2019年3月期间的租金递增。

　　“之前，我们只负责收租，相当于把经营的风险都转嫁给小商户，而转型后，风险由我来承担，小商户只管放手去经营，最后利益共享。”高修斌在星天广场门外挂牌“好吃街”，开始寻找合适的商户来试水。

　　第一个“吃螃蟹”的是贵州遵义虾子羊肉粉。该商户之前租了个小铺面卖饮料，2015年，店铺业绩每月3万元。他有做羊肉粉的经验和技术，但手头只有1万元现金，想换品类却有心无力。

　　高修斌找到该商户，双方一拍即合。新天街出钱帮他将原来的铺面重新装修。商户不仅不用再支付房租、水电等费用，新天街还想办法帮他引流。2016年，该门店月营业额达21万元。“同一个地段，之前每个月只能收1万元租金，现在虽然投入了一笔钱，但利润翻了几倍。原来不是地方不对，而是模式不对。”高修斌恍然大悟。

　　有了第一家的成功经验，“复制粘贴”，就成了顺理成章的事。

　　丁家坡洋芋的进击之路

　　2016年，观音桥人气越来越旺，好吃街对那些会手艺、没资金又愿意干的个体户敞开大门。周小亮扔下三轮车，扎进好吃街卖洋芋。刚开始，他的门面只有1米多宽，跟一张课桌差不多。

　　别看店面小，但周小亮特别肯吃苦，也愿意钻研。他听很多食客说，最好吃的洋芋是大足丁家坡洋芋。于是，他跑去大足取经学艺。这种洋芋是用小刀去皮，浸泡后切片，将切好的洋芋片倒入开水中煮，捞出来冷却后，撒上秘制调料后搅拌均匀。

　　“确实好吃，而且适合大多数人的口味。”周小亮随后将招牌换成了“丁家坡洋芋”。来观音桥的外地人居多，但附近也有不少住家户，周小亮便将佐料改良，兼顾本地人和游客的口味。土豆的淀粉含量跟口感密切相关，他就四处寻找好的品种。功夫不负有心人，他找到了内蒙古的一种土豆，口感爽脆，很适合做成洋芋片，便开始稳定采购。

　　渐渐，好吃街的“丁家坡洋芋”声名鹊起，一开始，每天只能卖七八百元，不到半年，日营业额就增长到两千多元，周末能卖到三千多元。

　　初进好吃街时，周小亮的门店也是交租的模式，每月交2000元租金。2017年，新天街全面推行联营模式，周小亮第一批签约。

　　店面太小，生意越来越好，产品摆不下，周小亮申请扩大面积。新天街出场地、出装修，2017年底，他的小店扩大了一倍，业绩也飞速增长。

　　6年下来，周小亮一口气在好吃街连开7家门店，不仅卖洋芋，还卖冰粉、凉糕、酸辣粉等，员工也有了四五十人。这7家店日均营业额5万-6万元，周末能达到10万元。今年春节期间，这7家店生意火爆，尤其是正月初六那天，创下了日营业额17万元的新高。

　　“4个3”就能炸掉“大王”

　　在周小亮看来，自己一个农村娃来到城头，能把生意做成现在这样，全因为“背靠大树好乘凉”。

　　“我也有不少朋友在摆摊，很多地方，商户和商场是对立的关系，商场看你生意好，就想涨你租金。但这里不一样，你好我好大家好。”周小亮说，新天街会策划层出不穷的活动，比如“三八”国际妇女节，整条街“满200送38元券”，有时候还会组织大规模免费品尝活动。

　　对小商户来说，最重要的就是引流和帮扶。“我们每年都会从利润中拨出4000万元用来做营销。公司还出钱组织商户外出学习考察，每个月组织一次学习大会，帮商户定制个性化方案等。”高修斌谈起这些年的经营心得，滔滔不绝。

　　引流的同时，新天街尽量在大米、食用油、猪肉等食材上从源头统一把控品质。比如大米，至少得是5元一斤的，为此，高修斌专门跑了8000多公里，到黑龙江找到一款“五常大米”统一采购。土猪肉和普通猪肉之间的差价在1—5元之间，有的小商户舍不得用土猪肉，高修斌便为他们每斤补贴1.5-2.5元不等，降低其经营成本，帮其减轻压力。

　　商场里，到处都挂着“做小吃没得巧，六分靠真材实料，三分工序火候到，只有一分窍”的标语。23名楼管每天在楼层巡查，对入驻商户进行精细化的规范管理，包括迎客话术、清洁卫生乃至抄手、凉面等食物的制作规范等，都有严格要求。一份商户操作规范手册，足足整理了76万字。而对员工偷偷抽烟、操作不规范、食材不卫生、欺诈顾客等情况，罚起款来也绝不手软。

　　如此严苛的标准，商户没有意见吗？“一开始也有人抱怨管得太严，后来发现还是严点好，坚持下来就成了习惯。”周小亮笑着说。

　　对商户的管理，新天街根据地段、定位分别设立业绩考核标准，一年考核三次，如果三次均不达标，就结束合同。“做得好就做，做不好就走人。”高修斌说，近年来，好吃街里商户的淘汰率约为35%，都是考核不合格走掉的。

　　总结经验时，高修斌有所感悟：“3是扑克中最小的牌，但‘4个3’加在一起，就能炸掉‘大王’。当个体的力量弱小时，就需要团结起来。”

　　做好资产盘活“文章”

　　走进现在的好吃街，一楼卖时装，二楼、三楼卖美食，四楼、五楼则是美甲理发等行业。明亮的光线、有设计感的店铺装修，让整个业态更上档次，摆脱了人们对地下商场的固有印象。最大的转变则是：原先是公司到处招租还招不到，现在是小商户挤破头想进来。

　　尝到甜头后，新天街又将附近天和里接手过来，打造成好吃街B区。

　　2021年，好吃街B区开业。如今，A区、B区共有236家餐饮单位，聚集了全国各地1000余种小吃及重庆本地火锅、串串、烧烤、江湖菜等系列，平均客单价在15—25元之间，以价廉物美著称，吸引着四面八方的游客前来打卡。

　　业绩节节攀升，有数据为证——2024年，好吃街春节客流比2023年同比上涨20%，比2022年上涨82%，比2019年涨了121%。

　　从“烂尾楼”到“人气王”，新天街的逆袭，堪称民营资本深度参与国有资产盘活的经典案例。

　　江北区有关负责人介绍，近年来，该区积极推动闲置国有资产盘活，坚持灵活利用、分类盘活、重点推进，取得明显成效。其中，积极探索引入如新天街这样的社会力量，通过合作经营、特许经营、资源共享等方式整合优质资源，打造文创园、好吃街、“韩国首尔街”等多种业态，着力破解难题，做好资产盘活“文章”。

　　记者从市国资委获悉，党的十八大以来，重庆市属国有企业与民营企业等社会资本股权合作金额超过700亿元，混合所有制企业数量已占到市属国企总量的一半，资产总额占国有企业资产总量近三分之二，利润贡献比达九成，形成了国有经济与民营经济共同发展的良好局面。

　　记者 曾立 佘振芳